BGH: Hausverwalter bekommen für die Vermietung eigener Bestände keine Provision, von niemandem

Ein Wohnungsvermittler, der zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist, hat keinen Anspruch auf Provision, und zwar weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 21. Mai 2026 (I ZR 224/25) entschieden. Der amtliche Leitsatz lautet: „Einem Wohnungsvermittler steht weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist.“

Grundlage ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Dass die Vorschrift den Mieter schützt, war unstreitig; seit dem Bestellerprinzip von 2015 zahlt der Mieter ohnehin nur, wenn er den Makler selbst beauftragt hat. Umstritten war, ob der Verwalter die Provision stattdessen vom Eigentümer verlangen darf, etwa über eine Klausel im Verwaltervertrag. Der BGH verneint das, wie beck-aktuell berichtet: Das Provisionsverbot schützt auch den Vermieter, weil die Neuvermietung zur Verwaltung gehört und nicht zusätzlich vergütet werden soll.

Die Folgen sind weitreichend. Provisionsklauseln für Neuvermietungen in Verwalterverträgen sind unwirksam. Eigentümer, die solche Provisionen gezahlt haben, können sie zurückfordern, solange die dreijährige Verjährungsfrist nicht abgelaufen ist.

Was das für Makler heißt

Verwaltungen, die bisher je Neuvermietung eine Provision vom Eigentümer kassiert haben, müssen ihr Honorarmodell umstellen: Die Leistung gehört in die Verwaltervergütung, etwa als höherer Monatssatz oder als pauschale Vergütung je Vermietungsvorgang, die ausdrücklich keine Maklerprovision ist; ob und wie solche Pauschalen zulässig sind, werden die Gerichte in den nächsten Jahren klären. Maklerbüros mit Verwaltungsmandaten sollten Vermietungen aus dem eigenen Verwaltungsbestand von der Provisionsvermarktung trennen und Rückforderungen von Eigentümern einkalkulieren.